Άρχισαν να διαπιστώνονται στην πράξη σοβαρά προβλήματα στις αγοραπωλησίες ακινήτων και στον σχεδιασμό έργων από την εφαρμογή της νέας νομοθετικής ρύθμισης του άρθρου 16 του ν. 5293/2026, με την οποία καταργείται η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, εφόσον έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου.
Ο Σύλλογος Μελετητών Δημοσίων Έργων Κεντρικής Μακεδονίας (ΣΜΕΔΕΚΕΜ) ζητά από τον Αντιπρόεδρο της Κυβέρνησης, που είχε τη σχετική νομοθετική πρωτοβουλία, να αποσύρει άμεσα τη διάταξη, προειδοποιώντας ότι αντί να απλοποιήσει τις διαδικασίες, δημιουργεί σοβαρά νέα προβλήματα για τους πολίτες και τις συναλλαγές.
Σημειώνεται ότι η ψήφιση της ρύθμισης είχε προκαλέσει μεγάλες αντιδράσεις από τεχνικούς και επιστημονικούς φορείς, οι οποίοι επισήμαναν ότι αντί να απλοποιήσει θα δημιουργήσει προβλήματα στις συναλλαγές.
Το τοπογραφικό ως εγγύηση ασφάλειας δικαίου
Ο ΣΜΕΔΕΚΕΜ στην επιστολή που απέστειλε προς τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης επισημαίνει ότι, το τοπογραφικό διάγραμμα δεν αποτελεί μια τυπική γραφειοκρατική απαίτηση, αλλά ένα κρίσιμο τεχνικό εργαλείο που διασφαλίζει την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου, τον έλεγχο των ορίων του και τη συμβατότητά του με τα στοιχεία του Κτηματολογίου. «Χωρίς σαφή γεωμετρική αποτύπωση, καμία μεταβίβαση δεν μπορεί να θεωρείται πλήρως ασφαλής», υπογραμμίζει ο Σύλλογος.
Παράλληλα, μέσω του τοπογραφικού ελέγχονται βασικά στοιχεία, όπως οι όροι δόμησης, οι χρήσεις γης, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα του οικοπέδου. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής γνωρίζει εκ των προτέρων τι ακριβώς αποκτά και αν το ακίνητο μπορεί πράγματι να αξιοποιηθεί.
Αντίφαση στη νέα ρύθμιση
Σύμφωνα με τον ΣΜΕΔΕΚΕΜ, η ίδια η διάταξη εμπεριέχει μια ουσιαστική αντίφαση. Προϋπόθεση για την εξαίρεση από το τοπογραφικό είναι να μην έχουν μεταβληθεί τα όρια του ακινήτου. Ωστόσο, «η διαπίστωση ότι τα όρια παραμένουν αμετάβλητα μπορεί να γίνει μόνο μέσα από τοπογραφικό έλεγχο». Επομένως, η κατάργηση του τοπογραφικού διαγράμματος αφαιρεί το μόνο αξιόπιστο μέσο με το οποίο μπορεί να πιστοποιηθεί η προϋπόθεση που θέτει ο νόμος.
Μεταφορά ευθύνης χωρίς τεχνική τεκμηρίωση
Ο Σύλλογος τονίζει ακόμη ότι η νέα διαδικασία μεταφέρει ουσιαστικά την ευθύνη της ορθότητας των μεταβιβάσεων στους συμβολαιογράφους, οι οποίοι όμως δεν διαθέτουν την εξειδικευμένη επιστημονική κατάρτιση για τεχνικό έλεγχο ορίων, εμβαδών και γεωχωρικών αποκλίσεων. «Δεν μπορεί να υποκατασταθεί ο ρόλος του Αγρονόμου Τοπογράφου Μηχανικού από διοικητική ερμηνεία εγγράφων», σημειώνεται χαρακτηριστικά.
Προβλήματα που θα εμφανιστούν αργότερα
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις τα θεωρητικά οικόπεδα που προκύπτουν από πράξεις εφαρμογής δεν ταυτίζονται με την πραγματική κατάσταση στο έδαφος. Εκκρεμείς διανοίξεις δρόμων, περιφράξεις, αυθαίρετες κατασκευές ή παλαιές αποκλίσεις μπορεί να δημιουργήσουν εμπόδια, που δεν αποτυπώνονται στα χαρτιά. Έτσι, ο πολίτης μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο θεωρώντας ότι είναι απολύτως τακτοποιημένο και να ανακαλύψει τα προβλήματα αργότερα, όταν θελήσει να εκδώσει άδεια δόμησης.
Γιατί ζητείται η απόσυρση της διάταξης
Ο ΣΜΕΔΕΚΕΜ υποστηρίζει ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν μειώνει τελικά ούτε το κόστος ούτε τον χρόνο των συναλλαγών. Αντιθέτως, μεταθέτει τον έλεγχο στο μέλλον, όπου οι συνέπειες θα είναι βαρύτερες και ακριβότερες. «Το τοπογραφικό στην αρχή της διαδικασίας προλαμβάνει τις συγκρούσεις στο τέλος της διαδικασίας» τονίζει ο Σύλλογος.
Για τον λόγο αυτό, ο Σύλλογος ζητά την άμεση επανεξέταση και κατάργηση της τροποποίησης, τονίζοντας ότι το τοπογραφικό διάγραμμα πρέπει να παραμείνει υποχρεωτικό σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, ως βασική εγγύηση νομιμότητας, διαφάνειας και προστασίας του πολίτη.
Η επιστολή του ΣΜΕΔΕΚΕΜ στον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης
Το πλήρες κείμενο της επιστολής του ΣΜΕΔΕΚΕΜ που υπογράφουν η πρόεδρος Μαρία Γρηγοριάδου και η γενική γραμματέας Μαρία Ακριώτη, προς τον υπουργό Επικρατείας και Αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη, με θέμα: «Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί» έχει ως εξής:
«Αξιότιμε Κύριε Αντιπρόεδρε της Κυβέρνησης,
Με το άρθρο 16 του ν. 5293/2026 (ΦΕΚ 57 Α), μετά από εισήγηση του γραφείου σας, καταργήθηκε η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής, και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Η ανωτέρω διάταξη ψηφίστηκε και δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, με ισχύ από τη δημοσίευσή της (7.4.2026), παρά τις σφοδρές αντιδράσεις του τεχνικού συμβούλου της πολιτείας, δηλαδή του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδας, καθώς και των συλλογικών οργάνων των Αγρονόμων-Τοπογράφων Μηχανικών.
Αρχικά δηλώνουμε ότι στηρίζουμε οποιαδήποτε προσπάθεια και ενέργεια του κράτους που στοχεύει στην απλοποίηση των διαδικασιών, στην ταχύτερη διεκπεραίωση των αιτημάτων των πολιτών από τη Διοίκηση, και στην προσαρμογή στις σύγχρονες συναλλακτικές συνθήκες.
Ωστόσο, οι παραπάνω στόχοι δεν πρέπει να υλοποιούνται με ενέργειες που, αντί να επιλύουν, δημιουργούν προβλήματα, τα οποία θα έχουν ακριβώς το αντίθετο από το επιθυμητό αποτέλεσμα, δηλαδή χρονικές καθυστερήσεις, μεγαλύτερο κόστος και ταλαιπωρία για τους πολίτες.
Όπως αναφέρει ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων-Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος στις προτάσεις που κατέθεσε κατά τη διαβούλευση του σχετικού σχεδίου νόμου, με τις οποίες συντασσόμαστε πλήρως, το τοπογραφικό σχεδιάγραμμα αποτελεί κρίσιμο τεχνικό τεκμήριο για την ακριβή ταυτοποίηση του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, τον καθορισμό και έλεγχο των ορίων του, τη διαπίστωση συμβατότητας με τα κτηματολογικά δεδομένα, τον έλεγχο των όρων δόμησης και χρήσεων γης, και, τελικά, τη διασφάλιση του πολίτη, που αποκτά ένα ακίνητο, ότι αυτό δεν φέρει πολεοδομικές, χωρικές ή νομικές εκκρεμότητες. Η κατάργηση της απαίτησης του τοπογραφικού σχεδιαγράμματος έρχεται σε πλήρη αντίφαση με το τελευταίο εδάφιο της νομοθετηθείσας διάταξης, η οποία θέτει ως προϋπόθεση τη μη μεταβολή των ορίων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, προϋπόθεση η οποία μπορεί να βεβαιωθεί μόνο με την ύπαρξη του καταργηθέντος τοπογραφικού σχεδιαγράμματος.
Περαιτέρω, η νέα διάταξη αναθέτει την πλήρη ευθύνη της μεταβίβασης των οικοπέδων στους συμβολαιογράφους, που προφανώς δεν διαθέτουν την απαραίτητη επιστημονική και τεχνική κατάρτιση για να την αναλάβουν, ως προς το αντικείμενο του Αγρονόμου-Τοπογράφου Μηχανικού.
Τέλος, με την κατάργηση του τοπογραφικού σχεδιαγράμματος καταργείται και η δήλωση του ν. 651/1977, το περιεχόμενο της οποίας βεβαιώνει κρίσιμα στοιχεία σχετικά με την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του ακινήτου.
Επισημαίνεται ότι, σε κάθε περίπτωση, κατά την έκδοση της άδειας δόμησης, που αποτελεί και τον τελικό σκοπό της αγοράς του ακινήτου, απαιτείται σύνταξη τοπογραφικού σχεδιαγράμματος, με πολύ αυστηρότερες προδιαγραφές σε σχέση με τα τοπογραφικά των πράξεων μεταβίβασης, επομένως, η επισύναψη του τοπογραφικού σχεδιαγράμματος εκ των προτέρων, κατά τη μεταβίβαση, θα αποτρέψει εγκαίρως πιθανά (και όχι σπάνια) προβλήματα, μειώνοντας τις πιθανότητες χρονικών καθυστερήσεων και κόστους, και επιταχύνοντας τις διαδικασίες, προς όφελος των πολιτών, αλλά και της Διοίκησης.
Κύριε Υπουργέ,
τα θεωρητικά οικόπεδα που δίνονται με την πράξη εφαρμογής είναι αβέβαιο ότι ταυτίζονται με την υφιστάμενη κατάσταση, ως προς τις απαιτούμενες διανοίξεις οδικών τμημάτων, τις επικείμενες κατασκευές που πρέπει να αποξηλωθούν ή να τακτοποιηθούν (π.χ. περιφράξεις, κτίσματα, εγκαταστάσεις), και άλλα σχετικά τεχνικά ζητήματα.
Όλα όσα προεκτέθηκαν αποδεικνύουν την αναγκαιότητα διατήρησης του τοπογραφικού διαγράμματος σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων, χωρίς εξαιρέσεις, με στόχο την αποφυγή δημιουργίας μελλοντικών προβλημάτων.
Γ ια τον λόγο αυτό, παρακαλούμε να επανεξετάσετε το περιεχόμενο της τροποποίησης που εισήχθη με το άρθρο 16 του ν. 5293/2026, και να την καταργήσετε το ταχύτερο δυνατόν»